重建或更新：舊區發展的迷思？

(原文刊載於2007年10月 經濟一週)

在過去數周，市區重建局接連宣佈了兩個大型的重建計劃。一個是中環卑利街及嘉咸街一帶的三十七幢戰前舊樓；另一個是俗稱「波鞋街」的旺角洗衣街重建項目。

坊間爭議最激烈的是重建帶來的利益分配：究竟樓上住宅的居民是否能盡快得到搬遷賠償？樓下商戶互是否能夠得到繼續經營或重建後原址經營？這些爭議自然重要，但我們似乎陷入了只見樹木不見林的現象：究竟為誰重建？為何重建？如何重建才能帶來最大的整體社會效益？

在歐洲，近年來興起了一個新的城市改革運動，統稱之為「可持續社區」運動。這個運動的目標是建立一個市民樂於安居、商界樂於投資、並讓年青人充滿發展機會的社區。

可持續社區的定義可分為八個範疇：良好管冶、交通發達、優質服務、關顧環境、公平共享、蓬勃經濟、優質建築、和本土文化特色。

超過三十個歐洲國家的專家去年底召開會議，研究在全球化格局下對城市發展帶來的新挑戰-人口變化、資金流動、勞動力遷移等種種現象使城市發展的規律更難捉摸。為了推動可持續社區便需要為各個層面的市民、專業人士和政府官員裝備新技術和新知識。

回頭看香港，市區重建局聲稱採用四大業務策略（4Rs），即重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化，全面引發市區更新的潛力。可是市建局從沒有具體說明採用這些策略希望達致的政策目標，與國際潮流所推崇的可持續社區是否吻合？

只有策略、沒有目標的重建計劃，究竟會得出什麼結果？

當然、對市建局來說，一個不言而喻的內部目標是財政穩健、減低風險，所以為每個重建項目發掘「經濟潛力」便變成了一股龐大的推動力。既然建設可持續社區的政策目標既非用以量度業務成敗的指標，市建局便難免日漸荒腔走板，變成一頭跑進瓷器店的蠻牛。

市建局「挖潛」的技倆是圈定一個大範圍重建區，把原有舊樓宇中間的街巷和公共空間也計算入地盤面積，然後用盡地積比率。結果建成的龐然巨物，使舊區小街小巷，充滿生氣的風格蕩然無存。

就以波鞋街和卑利街項目為例，不少專家指出市建局應該主動提出樓宇復修和更新活化的方案，而非一味向居民商戶推銷拆卸重建的選項。事實上、只要設計得宜，更新活化同樣可以滿足部分居民獲得搬遷賠償的願望。市建局斥資收購舊樓，既可以拆卸重建，亦可以復修後再出租轉讓，但後者卻有更大機會保留原區特色和文化價值，以及強化原有的社區網絡。

按照現在的發展邏輯，我們只會見到更多千遍一律的朗豪坊、中環中心和帝后華庭。蘭桂坊、史丹頓街、喜帖街、太原街這一類興旺蓬勃、有本土特色的舊街道便不可能在重建區內出現。這是我們樂見的社區、符合公平共享的原則嗎？

看來，是時候為蠻牛套上枷鎖，使之變成默默耕耘的耕牛，為建設可持續社區盡心盡力。