發展局推動這項新政的理據，在於「提高私人物業業主重新發展其樓宇的能力，以便更有效地補足市建局的工作，協助解決樓宇失修問題，並配合香港不斷轉變的經濟需要。」（註一）這些解釋涵蓋了兩項政策目標：解決樓宇失修問題和加快重建步伐。第一項目標毋庸置疑，但第二項目標卻不無爭議，在社會日益關注市區密度過高，基層市民在市區安居愈來愈艱難，城規會為公眾利益把關的能力下降至最低點之際，一刀切地不計地區、不分好壞地加快重建，不啻是一場城市發展的豪賭。
城市發展的豪賭
即使暫且不深究林鄭應否代市民在這場豪賭上押注，究竟八成門檻能否達成政府宣稱的兩項政策目標？
樓宇失修的根源在於「住客無權、監管無力、業主無心」這三重魔障，加上政府投放的資源沒有對症下藥，並未針對最需要支援的「四無樓宇」，即「無法團、無保安、無維修、無管理」的舊樓。
住客無權是因為租住舊樓的市民往往是議價能力最低的階層，即使樓宇殘破不堪，亦無法更無權迫令業主維修。監管無力則是特區亟待矯正的一個重大施政失誤：即使「建築物條例」早已賦予屋宇署人員很大的酌情權，只要他們對樓宇安全有合理懷疑，便可以入屋檢查，若業主不按時修葺，更可以由政府派遣建商先進行工程，再向業主追數。可惜這種舊樓租客樂見其成的政府干預，在現實上由於「不做不錯、少做少錯」的官僚心態，絕少發生。
至於業主無心，則在於「等重建、拒維修」的心態：無論業權人是發展商或準備善價而沽的投資者，他們的興趣在於日益升值的地皮和重建發展的機會，而對於日趨殘破的上蓋物業則毫不介懷，任何維修費用均是可免則免。
顯而易見，八成門檻對於樓宇失修「三重魔障」的頭兩重於事無補，對於第三重是否有效，則視乎地產商會否主動針對失修的樓宇進行重建。誰都明白，地產商選擇重建只會擇肥而噬，而政府又拒絕議員的建議，不會把樓宇失修作為優先重建的條件。因此，新例只會加劇業主「等重建、拒維修」的現象，對樓宇安全有百害而無一利。
林鄭月娥指出，強制拍賣條例自1999年實施以來，只有20宗案例，平均一年不到兩宗，相對於目前約4000幢年屆50以上的樓宇，實在是成效不彰。市區重建步伐太慢確是事實，但只要細心一想，即使強拍門檻從九成降至八成，適用案例奇蹟般跳升10倍，也只有每年20宗，相對於每年新增500幢慶祝50歲壽辰的樓宇來說，依然是杯水車薪。事實擺在眼前，聲稱要依賴新例加快重建，無異自欺欺人。
降低門檻自欺欺人
更有甚者，政府聲稱現行條例已足以保障小業主權益，卻無法解釋一些明顯被地產商鑽破法律空子的漏洞：為什麼20宗案例中有18宗毫無競投、以底價成交？為什麼法庭明知地產商會合併地盤、卻無權替小業主考慮合併重建的價值？為什麼明知小業主對地產商、猶如大衛對哥利亞，無法有足夠財力聘請估價師和律師以保障自身權益，卻不設立更公平的遊戲規則？
不可忽略的是，新例會即時影響數十萬租住舊樓的弱勢社群。私人重建有別於由政府重建，租客被逼遷時毋須安置或賠償，業主更可以振振有辭拒絕維修；文化創意工作者，更是「活化工廈」的政策下，業主大幅加租的犧牲品。加劇貧富矛盾，扼殺創意空間，豈是一個聲稱渴望和諧的政府所應為？
市區重建的根本障礙，在於欠缺一個能夠公平地讓小業主分享發展成果的機制。小業主只能被動地「等地產商」、「等市建局」，不能主動地主導發展、參與重建。因此，市區重建變成一場互相角力、互相扯皮、互相耗損的遊戲。
「重建合作社」對症下藥
要徹底打破僵局，必須引入「重建合作社」的模式，讓業主集體選定「合作重建」方案，擁有重建股權，監督項目實施，分享發展成果。市建局可以大變身，成為「市區更新局」，從發展商的角色蛻變成「促成者」，向小業主提供專業支援，按照「環境優先、公益先行」的原則擬定重建方案，使個別業主有多元化選擇，例如提前出售重建股權以套取現金、分享重建利潤、或預選樓換樓及舖換舖，同時以公共資源提供過渡性貸款和協助安置租客，作為加快重建的潤滑劑。（註二）
成敗的關鍵是讓全港小業主化被動為主動，使市區更新成為城市永續發展的火車頭，而非東歪西倒的雞肋。各項配套措施，例如完善規劃機制、提升文化保育優次、推行樓宇復修為先策略、扭轉市區與新界發展的佈局失衡等等，自然不可或缺。在未有全盤對策之前，降低強拍門檻，只會加深既得利益的壟斷，使下一步改革難上加難。
事實勝於雄辯，即使我們能為林鄭月娥局長的誠信投下一分信心票，這項千瘡百孔的新例仍然難脫九分謬誤。與其倉卒上馬，何不從長計議？
■（註一）《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告，立法會參考資料摘要（DEVB（PL-UR）70/41/85），第4段
（註二）公共專業聯盟2009年12月發表《公平重建 復修為先──市區更新策略研究報告》，詳見www.procommons.org.hk
[刊於 《明報》，2010年3月16日]
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